第127章 吞天计划

度假村，会议室。

长木桌旁总共坐着九个人，陈钧召集了包括老周、孙虹在内的核心骨干参加会议。

讨论的主题，简单来说有三点。

其一，如何与金平村、中门村、岩灰村这三个村达成深度土地合作，把大量的地块拿下来。

其二，如何带动周边村民，增长收入。

其三，地块的具体使用方案。

后面两个问题，有一定相似性，但不完全重叠。

一个管分钱，一个管赚钱。

“这三个村庄体量都不小。”陈钧翻看提前准备好的资料，“根据初步摸底，总共573户，人口3100人，每家每户都有固定的田地，但情况截然不同。我们的目标，是力争拿下其中的八成以上的土地合作。”

“对希塔而言，这绝不是一个简单的挑战。”

这番话为整场会议定下了基调。

无论从设计的人口、户数，还是土地总量来说，这都是前所未有大项目。

“我在脑海中稍微梳理过，心里只有一个大概的框架和预期。理性的说，我觉得这个计划绝不是无法想象的，所以希望各位从专业角度出谋划策。”

“那么，先从法务这边开始，谈一谈政策边界和操作可行性。”

陈钧直接点名。

法务部的主要负责人驻扎在云海，所以今天参会的是副部长。

“好的，陈总。”

他点了点头：“核心的法律依据，我觉得主要基于两点......”

这位二把手详细讲解了五六分钟。

他的话简单总结下来，可以概括为“两个法律框架，三种执行路径”。

框架一，《农村土地承包法》关于土地经营权流转的规定。

框架二，“农村集体经营性建设用地入市”的试点政策。

云州虽然没有全面试点，但同样有“点状供地”和“乡村振兴产业融合用地”的特殊通道。

具体操作：

路径一，土地经营权流转。

针对农户的承包地，可以和他们签15-20的长期流转合同。

这种方案的优点是法律关系很清晰，成本不会有太大浮动。

缺点是仅仅只作为债权关系，稳定性不够强，与农户个体挂钩。

说白了就是要看对方心情。

选择这套方案，就不用考虑建设永久性建筑了。

路径二，集体经营性建设用地入股。

针对村集体的闲置用地、荒坡，可以和他们共同成立一个项目公司。

村集体以土地经营权作价入股。

希塔这边，则以资金、规划、运营入股。

相比路径一，这种方案可以获得实际的建设用地试用权。

后续可以用来放置民宿、公寓，或者服务中心这些核心设施。

但也有潜在的隐患，就是村集体的决策流程非常复杂，需要村民代表会议三分之二的人通过。

一旦内部派系出现问题，很容易被卡壳。

路径三，点状供地试点申报。

如果最终规划的项目属于旅游配套，并且无法集中成片，可以尝试向自然资源局申请。

这一套下来流程比较长，但一旦成功，权属最为清晰。

副部长分析的很清楚，但至于怎么选择，问题抛给了在场众人。

一番议论过后，陈钧用笔点了点桌面：“这么听下来，最优解还得是打组合拳。”

“普通用地，就拿来搞农业景观、徒步道。”

“集体建设用地，可以搞一些核心景观区或者建设节点。”

“是这个理，因情制宜，风险可以在最大程度上摊平。”副部长点头。

做出初步抉择之后，陈钧又将议题转向下一个问题：成本

这一回是孙虹的戏台：“我先简单理个骨架出来，但具体的财务模型，测算还需要时间，回头我会尽快整理。”

她起身绕过会议桌，走到白板前，进行了简单的描述。

总结下家，有三种模式。

模式一，纯租赁。

这种方案相对保守，只续租云海的旧地并进行适当扩租。

按照市场价，年租金不会超过30万，成本非常明确。

但方案本身属于最低阶的玩法，没有什么控制力，完全不能进行高端开发。

模式二，流转+核心区入股。

大规模流转农用地，每年的流转成本大概在180到220万元。

同时与三个村集体成立项目公司，希塔控股70%，投入建设资金2000-3000万元。

这种模式有一定的衍生空间，项目公司可以作为独立的融资主体，未来可以引入战略投资，或者申请乡村振兴专项债。

模式三，整体片区开发。

这是最高级的玩法，直接和乡镇府签订框架协议，将几个村视为旅游休闲区进行规划。

希塔作为唯一运营方，负责整合土地、基础设施、产业导入。

前期的投入量非常庞大，但可以获得50年以上的整体运营权。

这种模式本身就是申请州级示范村的金字招牌，而且可以为未来承接更大型的文旅项目铺路。

“目前希塔的家底，第二套模式最实在，进退都有余地，至于搞整片区开发，可以作为远景目标进行谋划。”

孙虹给出自己的建议，

一系列的分析都很实际，看法也比较透彻，陈钧微微点了点头。

如果直接和乡镇府合作，且不说里边的门门道道，光是所需的投入资金，以希塔目前的体量还难以负担。

虽说没到过亿级别，但把各种乱七八糟的附加投入算上，其实也大差不差。

“如果选择第二种模式，有什么要注意的坑吗？”陈钧问。

“这套模式的前期投入完全在安全范围内，不过我的建议是，可以设置一个对赌条款。”

“如果村集体没能按照约定完成土地清表、迁坟，达不到交付标准，我们有权利延迟后续款项，或者调整股权比例。”

“另外就是，可以设立一个社区发展资金，从项目公司利润中提取一定的比例，用来村里公共设施的维护。”

“这既是社会效应，也可以作为一种风险缓冲。”

陈钧看向周围众人，汲取了他们的意见。

最后敲定方向。

“那我尽快把详细的财务模型赶出来。”孙虹回到座位。

下一个议题，就是整个计划当中最棘手的部分了。

在方案执行的过程中，难免会遇到一些心比天高的钉子户。

怎么和这些人周旋，才是整个计划能否落地的重中之重。